Vurderer du å kjøpe deg inn i et byggeprosjekt i Spania, eller er du allerede i en prosess? Da vil du bli godt kjent med konseptet forskuddsbetalinger, en av de mest grunnleggende transaksjonene mellom kjøper og utbygger.
Forskuddsbetalinger er beløp som kjøper betaler til utbygger på ulike stadier underveis i byggeprosessen, etter spesifisering i kjøpskontrakten. Prinsippet er enkelt, men hvilke lover som regulerer beløpene, samt hvilke ansvar og rettigheter det gir til både kjøper og utbygger kan være litt mer komplekst. Her forsøker vi å forklare noen av de viktigste tingene du må huske på.
Hvordan beskyttes kjøper?
Garanti for tilbakebetaling av beløp
Idet byggetillatelsen er på plass, skal kjøperen sikres med en garanti som sørger for at de får tilbake det som er betalt av forskudd, med renter. Denne garantien settes gjennom en forsikring eller bankgaranti, og iverksettes hvis byggingen ikke starter eller ferdigstilles i tide. Kun forskuddsbetalinger som er gjort etter at byggetillatelsen er på plass dekkes av denne garantien.
Garantiforsikring.
Hver kjøper i byggeprosjektet vil motta et forsikringsbevis for sin del av eiendommen. Når kjøperen signerer kontrakten sin, får de originaldokumentet av forsikringsbeviset. Summen inkluderer hele beløpet av forskuddsbetalingene kontrakten spesifiserer, inkludert relevant skatt, økt med renter. Dette må kjøper betale på forskudd, ved kontraktsignering eller avbetalinger i ettertid. Beløp som ikke dokumenteres som innbetalt av forsikringsholder vil bli kompensert.
Solidarisk garanti.
Når kontrakten signeres, skal kjøperen få originaldokumentet for garantien. Dette vil inkludere hele beløpet av forskuddsbetalingene i kontrakten, skatter og renter. Dette må kjøper betale på forskudd, ved signering av kontrakt eller senere som avbetaling frem til den forventede leveringsdatoen.
Regelen sier (i motsetning til garantiforsikringen), ingenting om beløp som ikke er betalt av kjøper. Men ettersom garantien regnes som solidarisk kan garantisten nekte å betale beløp som ikke kan dokumenteres som innbetalt av kjøperen.
Utbygger må opprette spesialkonto i banken
En utbygger som ønsker å ta imot forskuddsbetalinger fra fremtidige boligkjøpere må opprette en egen spesialkonto i en bank. Kjøperen må sette inn forhåndsbetalingen via denne kontoen. Banken er ansvarlig for å sikre at kontoen har garanti eller forsikring. Hvis kjøperen ønsker å avslutte kontrakten og få tilbake pengene, men selgeren ikke betaler tilbake, og banken ikke har sørget for garanti eller forsikring, kan kjøperen kreve pengene tilbake fra banken.
Kjøperen bør derfor alltid overføre forskuddsbetalinger til utbyggerens konto merket som «forskuddsbetaling for bolig under bygging».
Dette har utbygger ansvar for
Utbyggeren er ansvarlig for å sikre at forskuddsbetalingene blir brukt på riktig måte under byggingen av eiendommen. De må overholde leveringsfristene i kontrakten, og kunne garantere at eiendommen oppfyller kravene til kvalitet og sikkerhet.
Oppstartsdatoen for prosjektet må stå i klartekst i kontrakten. Hvis oppstarten bryter tidsfristen kan kjøperen velge å avslutte kontrakten, og få refundert forskuddsbeløpene pluss renter. Det faktiske arbeidet begynner fra datoen på den formelle bekreftelsen. Både byggherre, arkitekten og prosjektlederen for prosjektet må signere denne.
Og hva med levering? Generelt sett regnes ikke for sen levering som et så alvorlig kontraktsbrudd at kjøperen kan avslutte kontrakten helt uten videre. Det finnes allikevel visse tilfeller der kjøperen kan gjøre dette, og få tilbake forskuddsbetalingene med renter. Dette må vurderes ut ifra den bestemte situasjonen.
Det er heller ikke kun de fysiske aspektene som gulv, tak, vegger som bestemmer når en bolig er klar for overlevering. Det er også visse juridiske krav som må oppfylles slik at kjøperen kan bruke og bo i den som planlagt. Dette innebærer blant annet å skaffe innflyttingstillatelse eller brukstillatelse.
Hva om utbygger trenger en utsettelse?
Hvis byggingen ikke har startet eller eiendommen ikke er levert, kan kjøper velge mellom å si opp kontrakten eller å gi utbygger en utsettelse, uten å måtte be om tillatelse. Utsettelsen må i så fall spesifisere den nye perioden med datoen for ferdigstillelse og levering av eiendommen.
Det er verdt å merke seg at selv om leveringsperioden forlenges, gjør ikke automatisk garantien for tilbakebetaling av forskuddsbetalinger det. Garantisten er nemlig ikke forpliktet til å utvide forsikringen eller garantikontrakten utover den opprinnelig fastsatte perioden. Det er derfor lurt å bli tydelig enige om en utvidelse av garantien når dere forhandler forlengelsen av kontrakten.
Det er lurt å bli tydelig enige om en utvidelse av garantien når dere forhandler forlengelsen av kontrakten.
Er det tydelig at selger ikke vil kunne fullføre byggingen i løpet av den forlengede tidsrammen kan kontrakten bli sagt opp før den nye perioden utløper.
Lurer du på noe annet angående forhåndsbetalinger, eller andre ting angående eiendom under bygging? Ikke nøl med å ta kontakt med oss – vi har fagkompetansen og erfaringen som gir deg en trygg prosess.
Kjøper står sterkere med eksperter på laget
Hva om det skulle skje en tvist eller problemer fra utbyggers side? Som kjøper har du tilgang til rettslig beskyttelse av de spanske domstolene. Disse domstolene kan beordre tilbakebetaling av de forskuddsbetalte summene og, om nødvendig, pålegge utvikleren straff for kontraktsbrudd. Det kan være komplisert å kjenne til hvilket ansvar og rettigheter de ulike partene har i ulike typer situasjoner, så vårt aller beste råd er å søke juridisk rådgivning innen noen kjøpskontrakt er formalisert.
Vi i Vogt Law har lang erfaring med alt fra utarbeidelse av kjøpskontrakter for eiendom under utbygging, til håndtering av forholdet mellom utbygger og kjøper under byggeprosessen, trygg levering av eiendommen og all annen juridisk hjelp.
