Hva innebærer det å eie bolig i et spansk sameie?

Hva er et Sameie (Community of Owners)?

Et sameie består av alle som eier bolig eller eiendom innenfor et boligkompleks eller en urbanisasjon. Sameiet organiseres for å ta beslutninger om fellesarealer og tjenester, som for eksempel hageanlegg, svømmebasseng, vakthold, belysning, renhold og lignende.

I mange land, særlig i Spania og Latin-Amerika, blir man automatisk en del av sameiet når man kjøper bolig i en urbanisasjon. Det innebærer at man har et felles ansvar med de andre beboerne for å vedlikeholde og forbedre felles fasiliteter. Dette skjer normalt ved å betale en fellesavgift og delta i møter der viktige avgjørelser tas.

Sameiet har vanligvis en valgt styreleder (president), og ofte en profesjonell forvalter (administrator) som tar seg av den daglige driften.

Hva har sameiet ansvar for?

Sameiet forvalter de fellesarealene som eies av beboerne i fellesskap – men som ikke er offentlig grunn. Det betyr ansvar for private veier, grøntarealer, vann- og avløp, og andre tekniske eller praktiske fellestjenester.

Juridisk sett er et sameie en slags hybrid mellom en forening og en juridisk enhet. Det består av alle eierne i fellesskap, men har samtidig fullmakt til å inngå avtaler på vegne av fellesskapet, som for eksempel å kjøpe tjenester.

Hovedansvaret til sameiet omfatter:

1. Vedlikehold av fellesarealer
   • Renhold og reparasjon av trapper, ganger, garasjer, heiser, basseng, hager osv.
   • Drift og vedlikehold av felles elektrisk anlegg, som utendørs belysning.
2. Innkjøp av tjenester
   • Inngå avtaler med firmaer for rengjøring, gartnerarbeid, vakthold, drift av heis m.m.
3. Økonomisk forvaltning
   • Kreve inn fellesutgifter.
   • Sette opp budsjett og betale fellesregninger (strøm, vann, forsikringer, reparasjoner osv.).
4. Beslutningsprosesser
   • Avholde møter for å fatte vedtak om større vedlikeholdsprosjekter og lignende.
   • Godkjenne budsjett og eventuelle interne regler.
5. Håndhevelse av fellesregler
   • Sette grenser og regler for bruk av fellesområder (som åpningstider for basseng).
   • Følge opp ved brudd på reglene eller ved manglende innbetaling.
6. Juridiske og administrative oppgaver
   • Representere sameiet overfor myndigheter, leverandører og i eventuelle rettssaker.
   • Søke nødvendige tillatelser ved fellesarbeider.

Kort sagt fungerer sameiet som et slags lite lokalt styre for fellesforvaltning og drift.

Vedtekter og interne regler

Sameiet kan vedta egne vedtekter og regler, men disse må være i tråd med spansk lov, særlig loven om horisontale eiendommer (Ley de Propiedad Horizontal). Reglene gjelder for alle eiere, og kan handle om bruken av fellesarealer og hvilke aktiviteter som er tillatt.

Alle beslutninger tas på møter der eierne deltar selv eller via fullmakt.

Hvordan gjennomføres beslutninger?

1. Innkalling
   • Styreleder (eller administrator) sender ut innkalling med dato, klokkeslett, sted og agenda.
     
2. Deltakelse
   • Alle eiere har rett til å møte, eller sende en fullmektig.
   • Det er vanlig med både første og andre møteinnkalling, avhengig av fremmøte.
     
3. Avstemning
   • Enkelte saker krever simpelt flertall, andre (f.eks. installasjon av heis eller store ombygginger) krever 3/5-flertall.
   • Endringer i vedtekter krever enstemmighet.
   • Stemmer vektes etter eiendommens andel (areal/prosentvis eierbrøk).
     
4. Protokoll
   • Etter møtet skrives det protokoll som sendes til alle.
   • Vedtakene gjelder alle – også de som ikke møtte.
   • Ved uenighet kan man klage saken inn for domstolene, men kun i visse tilfeller (f.eks. formelle feil eller ulovlige vedtak).

Når holdes møtene?

Sameiet plikter å holde ett ordinært møte i året. Her behandles årsregnskap, budsjett og eventuelle utskiftninger av styreleder eller forvalter.

Ekstraordinære møter kan holdes ved behov, f.eks. ved akutte reparasjoner, konflikter eller større endringer. Disse kan innkalles av styret, administrator, eller av eiere som representerer minst 25 % av sameiets andel.

Det skal være minst seks dagers varsel før møtet. Innkallingen skal inneholde:

• Tid og sted
• Agenda
• Navn og signatur fra den som kaller inn
• Informasjon om stemmegivning med fullmakt

Kan sameiet forby korttidsutleie (turistutleie)?

For å drive turistutleie kreves det en særskilt lisens, og aktiviteten kan ikke være forbudt i sameiet.

Sameiet kan, etter vedtak med 3/5 flertall, innføre begrensninger eller forbud mot slik utleie, jf. artikkel 17.12 i spansk lov. Dette kan også påvirkes av nye regler, for eksempel fra april 2025, som gjør det mulig for sameier å kreve dokumentasjon som viser at korttidsutleie er tillatt før lisens utstedes.

I praksis finnes det eksempler på at noen eiere driver lovlig turistutleie med lisens, men likevel risikerer å få pålegg om stans fra sameiet. Slike saker kan få både økonomiske og rettslige konsekvenser.

Dersom vedtektene inneholder generelt forbud mot næringsvirksomhet, har høyesterett slått fast at turistutleie kan falle inn under dette. Det er derfor viktig å sjekke reglene nøye før man planlegger slik virksomhet.

Hvem er styreleder, og hvordan får jeg tak i vedkommende?

Styrelederen velges vanligvis på årsmøtet og sitter som regel i ett år, med mulighet for gjenvalg. Dette er et ulønnet verv.

Hvis ingen melder seg frivillig, trekkes det lodd.
Man kan kontakte styreleder eller forvalter via e-post eller telefon – ofte henger kontaktinformasjon på oppslagstavle i bygget.

Viktige dokumenter ved salg

Ved salg må selger fremlegge en attest fra sameiet som bekrefter at felleskostnadene er betalt. Uten denne kan man ikke gjennomføre et lovlig salg.

Kjøper vil ofte også etterspørre:

• De to siste møtereferatene
• Vedtektene
• Informasjon om eventuelle begrensninger (f.eks. turistutleie), ekstra avgifter, og kontaktinfo til sameiet.

Sameiet spiller altså en viktig rolle både for eierskap og ved salg av bolig i Spania.

Originalartikkelen kan leses i Ideal Home 2025

Trenger du hjelp?

Dersom du har spørsmål eller trenger juridisk bistand knyttet til bolig, kjøp, salg, skatteforhold eller sameierett, anbefaler vi at du kontakter en advokat.

Vogt Advokatfirma España har vært etablert i Marbella siden 1999, og har bred erfaring med slike saker.