Hvis boligen du skal kjøpe er under bygging er det lurt å ha oversikt over hvilke forpliktelser utbyggeren har til deg som kjøper. Vi har oversikten du trenger for å lykkes.
Kjøpskontrakten må være klar og konkret, og inneholde rimelige vilkår.
Dette bør være med i kontrakten:
- Nødvendig informasjon om kjøper og utbygger, blant annet navn og adresse. Noe mer informasjon kreves hvis utbyggeren er et selskap. Informasjon om hvilken notar kontrakten ble undertegnet hos må også inkluderes.
- Kontrakter skal inneholde en detaljert beskrivelse av eiendommen, med tegninger av planløsning, plassering i et eventuelt sameie og fellesområde. Utbyggers plikt til å bygge svømmebasseng, tennisbane eller liknende må også stå skrevet.
- Pris og leveringsdato, der ferdigstillelsesdatoen samsvarer med datoen som utbygger mottar lisensen som bekrefter at leiligheten eller huset er beboelig.
- Byggespesifikasjoner med detaljer om materialer, farger og standard beskrives, samt utstyr som inngår i kontrakten (som hvitevarer, air condition og liknende).
- En ferdigstillelsesattest (kalt licencia de primera ocupacion, eller lisens for første beboer) skal utstedes når boligen er klar til innflytning. Denne blir utstedt av administrasjonen og bekrefter at boligen bygningsarbeid stemmer overens med tegningene som dannet grunnlag for byggetillatelsen, og at det møter de riktige kravene til sikkerhet og boforhold. Det er kun med denne lisensen at kjøperen kan inngå kontrakter for vann, gass og elektrisitet.
Det juridiske språket kan være vanskelig nok å forstå på norsk. Så det å lese, forstå og reforhandle kontrakten på spansk kan være krevende. Her kan vi bistå.
– José Luis Rojas, Advokat & Partner
Se opp for disse situasjonene
Etter mange års erfaring har vi sett mange kontrakter med vilkår som overkjører rettighetene til kjøperen. Det er for eksempel ikke uvanlig at utbygger legger inn vilkår som fastsetter at kjøper skal betale kostnader som faktisk ligger på utbyggeren.
Noen ganger får kjøperen også et tilbud om å ta over pantelånet som ligger på boligen, et beløp som typisk tilsvarer 70 prosent av den totale kjøpesummen. Kjøperen har ingen plikt til dette, og det er utbyggerens plikt å betale kanselleringskostnadene for sitt eget lån. Allikevel er det mange kontrakter som fastsetter at det er kjøper som må betale disse kostandene hvis de ikke vil ta over pantelånet.
Mange utbyggere prøver også å få kjøpere til å ta over så snart de har fått lisens for at byggets konstruksjon er ferdigstilt (en attest kalt certificado final de obra), men før det er lov å flytte inn i eiendommen. Kjøper har derimot først plikt til å overta boligen når ferdigattesten licencia de primera ocupacion (se tidligere i artikkelen) er utstedt.
Hva om du vil endre kjøperens navn i kontrakten?
Hvis du ønsker å endre kjøperens navn i kontrakten fra ditt eget til en annen, for eksempel til et barn eller et spansk/norsk selskap, må det stå tydelig i kontrakten at du kan gjøre dette uten selgerens samtykke.
Gjør det ikke det kan selgeren nekte deg i å overdra kontrakten til en annen, uten at han eller hun trenger å oppgi noen grunn. I tilfeller der boligen blir videresolgt før den er ferdig finnes det ulike løsninger for hvordan fortjeneste (og eventuelle avgifter) skal fordeles mellom kjøper og selger.
Utbygger skal utstede en bankgaranti
Spansk lov er helt tydelig på at det er utbyggers ansvar å utstede en bankgaranti eller forsikringsgaranti for beløp som har blitt innbetalt i byggeperioden. Dette beløpet skal kun brukes til konstruksjonen og garanterer det innbetalte beløpet og rentene.
Det er utbygger som i utgangspunktet skal betale for utstedelse av kostnadene (sjekk kontrakten!), og deretter må kjøperen av boligen levere tilbake garantien når vedkommende underskriver skjøtet og overtar boligen.
Feil og mangler er utbyggers ansvar
Hvis det er feil og mangler i den nye boligen som har blitt oppført er det utbyggerens ansvar å rette opp disse. Legg merke til at det er tre ulike frister som kjøperen må forholde seg til. Fristene er ett år på å legge frem klage om synlige feil og mangler, tre år dersom de er skjulte, og 10 år dersom de er konstruksjonsmessige. Hvis du kjøper en fast eiendom som den forrige eieren kjøpte fra utbygger for ½ år siden vil du overta klagefristen til forrige eier, og du «mister» ½ år på klageperioden.
Hvis utbyggeren ikke følger opp pliktene om å rette opp det som har blitt klaget på må saken tas inn for en spansk domstol, noe som kan være en tidskrevende prosess.
Vi kan være en trygg brobygger mellom deg og selger
Det er altså mye du må passe på før du signerer en kjøpskontrakt. Men hvordan skal du vite hva du har rett til hvis du ikke har erfaring på det spanske boligmarkedet? Det juridiske språket kan være vanskelig nok å forstå på norsk, så å lese, forstå og reforhandle kontrakten på spansk kan være krevende.
Det er her vi kan hjelpe deg. Med vår lange erfaring og juridiske ekspertise på både spansk og norsk kan du stole på at du er klar over dine rettigheter og at du vet hva du skriver under på.