Formaliteter, kostnader og eierstruktur ved erverv av fast eiendom i Spania

Kontraktene ved erverv

Overdragelse av fast eiendom i Spania er vesens forskjellig fra Norge og innebærer normalt følgende tre trinn:

1. Reservasjons-kontrakt

2. Kjøpekontrakt

3. Skjøte

Ad 1 Reservasjons-kontrakt

Dette er normalt en rimelig enkel juridisk kontrakt på en side, som inneholder informasjon om objekt, beliggenhet, kjøper, selger, avtalt pris, reservasjons-gebyr og dato for overtagelse. Det vanlige reservasjons-gebyr er € 6000 som overføres til selger enten samtidig med underskrift eller innen 7 dager deretter.

Partene kan heve reservasjons-kontrakten uten grunn, men må da betale et gebyr til motparten lik gebyrets størrelse. Dersom kjøper hever kontrakten vil vedkommende miste sitt depositum, mens dersom selger hever må han refundere depositum og erlegge et tilsvarende beløp i tillegg.

Reservasjons kontrakten er viktig da den legger fundamentet for Kjøpekontrakten.

Ad 2 Kjøpekontrakten

Dersom man kjøper et hus/leilighet som skal overtas relativt umiddelbart er det ikke uvanlig å hoppe over kjøpekontrakten og gå direkte til skjøtning.

Kjøpekontrakten inngås på spansk og regulerer i detalj alle forpliktelser og rettigheter mellom partene. Den er ganske lik en norsk kjøpekontrakt, dog noe mer detaljert. Viktige punkter omfatter depositum (som ikke refunderes ved hevning), tidspunkt for overlevering, evt. dagmulkter ved for sen overlevering, hvilken finans-institusjon som garanterer innbetalte beløp i byggeperioden, byggtekniske detaljer, utstyr, entrepenør og garanti etter ferdigsstillelse.

Ad 3 Skjøte (Escritura)

Innholdet av skjøtet vil reflektere innholdet i kjøpekontrakten. Skjøtet inngås hos Notar. Notarens oppgave er først og fremst å kontrollere at de tilstedeværende parter tilsvarer partene som er benevnt i skjøtet. Videre sørger Notar for at tinglysings-registeret blir informert om transaksjonen. Det er viktig å merke seg at Notaren ikke innestår for innholdet i skjøtet.

Kostnader

Transaksjons-kostnadene for kjøper ved erverv av fast eiendom utgjør ca. 11-12 % av kjøpesum. Innbefattet er IVA (moms), evt. overføringsavgift ved overdragelse av brukt bolig, stempelavgift, registrerings-avgift, Notarens honorar og salær til advokat. Sistnevnte beregner seg normalt 1.00 % av kjøpesum for å kvalitetssikre prosessen.

Finansiering

Spanske og skandinaviske finansinstitusjoner gir 1. pr. pantelån mot sikkerhet i fast eiendom. Lånet er begrenset oppad til 70 % av lånetakst. Taksten ligger normalt svært nær markedsprisen. For å søke om lån må det fremlegges:

Kjøpekontrakt eller kopi av skjøte

Siste selvangivelse

Visse personlig opplysninger ( evt. ansettelsesforhold, alder, kopi av pass etc.)

Lånesøknaden behandles rimelig raskt og behandlingstiden i visse banker er kun 14 dager. Løpetiden er opp til 20 år avhengig av låntagers alder. Etablerings-kostnadene ved lånet beløper seg til ca. 2 % av lånebeløpet som dekker bankens etablerings-kommisjon, kostnader for takst, notar/ advokat-salær samt offentlige avgifter. Lånerenten for pantelån er pt 1.5 - 1.75 % pa. Før du foretar låneopptak i Spania bør du vurdere valuta risikoen da Norge ikke er med i det europeiske monetære union (EMU).

Valg av advokat

Det finnes en rekke spanske advokat-firmaer som har advokater som behersker engelsk, mer eller mindre flytende. Disse kan således gi råd om de ulike juridiske spørsmål basert på spansk rett. Imidlertid vil de ikke kunne gi råd mht skattemessige konsekvenser i Norge eller ulike modeller som kan være fordelaktige sett fra et skattemessig perspektiv. Videre vil det for mange være fornuftig å vurdere det arverettslige perpektiv samtidig med erverv av fast eiendom i Spania. Dette spørsmål bør vurderes utifra såvel spansk som norsk arverett. Basert på ovenstående anbefales å velge et advokatfirma som innehar såvel norsk- som spansk juridisk ekspertise på de ulike nevnte rettsområder.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig