Utleie av bolig i Spania

Eiendom

Denne artikkelen må sees i sammenheng med informasjon om de ny utleieforskrifter av 15 mai 2016.

 

Mange nordmenn som kjøper bolig i Spania planlegger å finansiere ervervet ved utleie for kortere eller lengre perioder. For å redusere fremtidige problemer bør utleier ha kunnskap om hvilke rettigheter og forpliktelser leieforholdet medfører. En elementær forholdsregel er at leieavtalen bør være skriftlig, selv om loven også tillater muntlige avtaler. I denne artikkelen vil se på hva en utleier bør være oppmerksom på ved utforming av en leiekontrakt. I Spania eksisterer det ulike lover om utleie. I tillegg til nasjonale lover om utleie eksisterer det ulike lover om utleie i en del av de autonome regioner. Vi vil i denne artikkelen basere oss på den urbane utleie loven av 24. november 1994 (Ley de arrendamioento urbano)(heretter benevnt Utleieloven).

 

Vi benytter gjennomgående uttrykket leilighet men Utleieloven gjelder alle typer boenheter (med visse spesifikke unntak – jfr. for eksempel nest avsnitt.)

Utleieloven inneholder visse preseptoriske regler, hvilket innebærer at reglene ikke kan fravikes ved avtale mellom partene. Loven skiller mellom utleie av turist boliger og utleie på mer permanent basis. En bolig karakteriseres som en turistbolig når leietiden settes i dager eller uker, boligen er fult møblert eller leietager beholder sin faste bolig et annet sted. I praksis er et leieforhold ut over 11 måneder karakterisert som langvarig, men tvilsspørsmål kan oppstå. Luksusboliger, dvs. boliger på mer enn 300 m2 og med mer enn ca € 30.000 i husleie per år er unntatt fra den spanske loven.

1. Leiekontraktens varighet

Leietakere med permanent leieforhold har oppsigelsesvern. Dersom leieforholdet defineres som permanent kan leietager etter spansk lov automatisk forlenge leiekontrakten med inntil 5 år. Dette selv om kontrakten er skrevet for en kortere leieperiode. Utleier bør være særdeles forsiktig dersom det i utgangspunktet kun undertegnes en 6 måneders kontrakt og etter utløpet av 6 måneder fornyes kontrakten enda 6 måneder. Det er realiteten som er avgjørende selv om det er inntatt i leiekontrakten at leieforholdet kun skal være av kortvarig karakter. Herunder vil det legges vekt på om vedkommende bruker leiligheten som sin faste bolig.

Forut for utløpet av 5 års perioden må eieren si opp kontrakten skriftlig innen 30 dager før leiekontraktens utløp, eller har leietager rett til å bli boende for ett år av gangen i inntil 3 nye år. Ved forlengelse av leieperioden kan leien bare økes ved at eier gir skriftlig beskjed om dette og bare iht. den offentlige prisindeks som hvert år offentliggjøres av regjeringen.

2. Leiebeløp og depositum:

Leiebeløpet kan fritt avtales mellom partene. Det bør selvfølgelig avtales at det skal innbetales depositum for minimum 1 måned.

3. Inventarliste

Utleier bør sette opp en detaljert inventarliste over innbo og løsøre. Inventarlisten bør inntas som et tillegg til leiekontrakten og undertegnes av både leietaker og utleier. I motsatt fall risikeres at leietaker tar med seg en del av inventaret og hevder at dette er vedkommendes eiendeler eller at de påståtte eiendelene ikke eksisterer.

4. Inspeksjon av leiligheten

Før leiekontrakten undertegnes bør leietaker og utleier inspisere leiligheten. En tilstandsrapport bør inntas i leiekontrakten, for eksempel i form av en klausul som fastslår at leietager har overtatt leiligheten i den stand tilstandsrapporten tilsier. Ved leieforholdets slutt bør leietaker og utleier gjennomgå leiligheten. Tilbakebetaling av depositum bør ikke skje før utleier har sjekket at alt er i orden. Dersom leieforholdet er av lengre karakter bør utleier innta en inspeksjonsrett under leieforholdet.

5. Betaling av kostnader under leieforholdet

Ved kortvarige leieforhold er det vanlig at utleier betaler vann, elektrisitet, felleskostnader og andre utgifter i forbindelse med utleien. Ved permanente leieforhold bør vann og elektrisitet belastes leietaker. Fellesutgifter og eiendomsskatten er det imidlertid vanlig at eier betaler, men annet kan selvfølgelig avtales.

6. Avbrytelse av leieforholdet

Dersom det ikke er avtalt annet, er leietager forpliktet til å betale for de resterende månedene dersom vedkommende bryter leieforholdet før utløp av kontrakten.

7. Salg av leiligheten

Dersom utleier ønsker å selge leiligheten har leietager første kjøpsrett. Leietaker kan da kjøpe leiligheten til samme betingelser som tilbys andre interesserte. Uansett kan ikke leiligheten selges uten påhefte av leieretten.

8. Visningsrett

Det kan ofte være praktisk å innta en klausul om utleiers rett til å vise leiligheten til interesserte kjøpere i tilfelle av et fremtidig salg.

Vær oppmerksom på at uansett hvor godt du har sikret deg i en utleie avtale, vil du være avhengig av spanske domstoler dersom forholdet skulle skjære seg. Herunder må det nevnes at det spanske lovverket beskytter leietakeren godt og det å kaste ut en uønsket leietaker er en meget sendrektig prosess. Videre vil vi gjøre oppmerksom på at leieinntektene er skattepliktige og skal inntas i den spanske selvangivelsen.

 

Forfattet av advokat Einar Askvig