4.- Skatter ved salg

a) Personlig eiet

Gevinstbeskatning.

Inntil skattereformen i pr 1.1.2012 ble selger gevinstbeskattet forskjellig etter som hun var bosatt i Spania eller ikke i skattemessig forstand. Dette skillet er nå opphevet og selgere behandles nå likt. Beskatningen av gevinst er nå 19,50 % av gevinsten, fremtil 31/12/2.015. F.o.m. 2.016 vil denne endres til 19%.

b) Beregning av gevinst.

Gevinsten er forskjellen mellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og utgangsverdi (skjøteverdi ved salg). Inngangsverdien er den offisielle kjøpesum forhøyet med en viss ligningsmessig indeks pr. år eiendommen har vært i selgers besittelse. I tillegg vil inngangsverdien forhøyes med foretatt investeringer (minus avskrivninger) samt direkte kjøps- og salgsomkostninger.

c) Retensjon.

Det henger fortsatt igjen en ulikhet mellom residenter og ikke-residenter. Dersom kjøper handler med en selger som er ikke-resident skal kjøper holde tilbake 3 % av kjøpesummen som skal overdras av kjøper til skattemyndighetene som et a konto beløp for skatt på gevinst. Dersom dette a-konto beløp overstiger gevinstbeskatningen må balansen kreves tilbakebetalt. Behandlingstiden av slike krav er ca. 6 måneder – 1 år.

Når det er søkt om tilbakebetaling av forskuddsskatt, må man ta hensyn til at skattemyndighetene vil sjekke skattestatusen til selger som ikke er bosatt i landet, hovedsakelig med hensyn til personlig inntektskatt for ikke bosatte for de siste fire år, og hvis det er ubetalt skatt, av en eller annen årsak, skal denne trekkes fra forskuddet, med ekstragebyrer og renter, før det foretas en tilbakebetaling

Plusvalia

Plusvalia er en skatt av verdistigningen på selve tomten som huset/leiligheten er bygget på, og utløses ved ethvert eierskifte. Størrelsen på Plusvalia avhenger av eiertid og eiendommens størrelse. Iht. spansk lov skal selger som hovedregel betale Plusvalia, men loven åpner for at selger og kjøper kan avtale annet.

Når en person som ikke er fast bosatt i Spania selger en eiendom, er det kjøperen som har plikt til å betale skatt på fortjeneste til tilhørende rådhus/kommune, og erstatter dermed selgerens funksjon som skattebetaler; men siden den egentlige skattebetaleren er selgeren, skal sistnevnte betale kjøper beløpet som skatten blir regnet til, og dette er vanligvis gjort ved å holde tilbake et beløp som regnes ut fra skatten på salgssummen som skal betales til selger.

Eiendomsregisteret vil ikke registrere salget uten å ha sett dokumentasjon på at det et gjort en frivillig skatteutregning, eller innlevert selvangivelse/dokumentasjon på fortjeneste på salg av eiendom.

Personlig eiet - skatteresident i Spania.

• En resident som selger sin primære bolig og investerer pengene i ny bolig (innen 2 år) er fritatt fra gevinstbeskatning ved salg. Iht. spansk lov regnes en bolig som din ”primære bolig” dersom du har bodd i boligen i de siste 3 år.

• Residenter som er eldre enn 65 år er fritatt fra gevinstbeskatning ved salg av den primære boligen. Det er et krav om at vedkommende må ha bodd de siste tre år i boligen før salg, men for personer over 65 år er det ikke et vilkår at kapital ved salg investeres i en ny bolig.

e) Endringer i unntakene for gevinstbeskatning.

Eiendom kjøpt før 1.1.1984 innrømmes en reduksjon i gevinstbeskatningen. Hvis eiendommen selges nå vil kun den del av gevinsten som representerer årene fra 1994 komme til beskatning.

f) Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person som er skattemessig resident i Norge?

Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til Norge etter de norske skattereglene. Tap ved salg av fast eiendom i utlandet er bare fradragsberettiget i Norge i de tilfeller eventuell gevinst ville vært skattepliktig hit. Fast eiendom i utlandet er for eksempel egen bolig og fritidsbolig. Timeshare-leilighet kan skattemessig også bli å betrakte som fast eiendom.

I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fast eiendom som ligger i Spania, som eies av en person bosatt i Norge. Det samme gjelder gevinst ved avhendelse av fast eiendom i Spania, jfr. skatteavtalen artikler 13 og 22. Iht. skatteavtalen kan du imidlertid kreve fradrag for den skatten du har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten. Det skal med andre ord ikke betales dobbel skatt.

Norsk skattelovgivning inneholder imidlertid unntak fra hovedregelen om 28% beskatning for gevinst ved salg av fast eiendom. Skatteloven oppstiller følgende krav for at gevinsten skal være skattefri:

1. For det første gjelder unntaket kun ved salg av fritidseiendom. Med fritidseiendom menes fast eiendom med bygning som benyttes for fritidsformål, for eksempel hytte eller landsted.

2. For det andre må eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene (brukstid).

3. For det tredje er det et krav om at eiendommen blir solgt eller salget blir avtalt mer enn fem år etter at den ble kjøpt og mer enn fem år etter at den tatt i bruk, eller ifølge ferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnes med. Brukskravet kan oppfylles for flere fritidseiendommer samtidig.