2.3 Kjøp av bolig under oppføring

a) Innledning

Utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert. Det stilles blant annet lovkrav til kontraktens innhold og krav til utstedelse av garantier for innbetalte beløp i byggeperioden. Etter overtagelsen av eiendommen eksisterer det videre regler om utbyggers plikt til å rette mangler og feil ved boligen.

b) Krav til kontrakten

For det første er det et generelt lovbestemt krav om at kontrakten skal være klar og konkret. Videre må kontrakten være balansert og vilkårene må være ”rimelige”. Eksempel på urimelige vilkår i en kontrakt:

• Ved kjøp av fast eiendom under oppføring får kjøper ofte tilbud om å ta over pantelånet som hviler på boligen. Pantelånet tilsvarer ofte 70 % av den totale kjøpesummen. Det er ingen plikt til å overta pantelånet, men en del kontrakter fastsetter at kjøperen må betale kanselleringsomkostninger for lånet dersom dette ikke overtas. Dette er en ofte misbrukt klausul, da det i utgangspunktet er utbyggers plikt til å betale kanselleringskostnadene for sitt eget lån. Disse kostnadene ligger ofte på 0,5 – 1 % av pantelånet og i tillegg kommer tinglysnings- og notarkostnader på opp til ca. € 1.000.

• Kontraktsvilkår som fastslår at kjøper skal betale kostnader som iht. loven skal bæres av selger; som for eksempel kostnadene for seksjonering av leilighetene (Division Horisontal) er karakterisert som ”urimelige” etter spansk lov.

• Vi har ofte sett kontrakter som spesifiserer at kjøper har plikt til å overta boligen når utbygger har den såkalte” Acta de fin de obra” – en lisens for ferdigstillelse av bygget. Iht. spansk rett er boligen først beboelig når utbygger har ”licencia de 1a ocupacion” som nevnt ovenfor og juridisk sett er boligen ikke beboelig før denne lisensen foreligger. Iht. spansk lov må kontrakten inneholde følgende:

• Informasjon om kontraktspartene. Kontrakten bør inneholde kjøpers navn og adresse. På samme måte må det spesifiseres hvem som er utbygger. Dersom utbygger er et selskap må det fremkomme hvor selskapet er registrert, hvilken type selskap, selskapets organisasjons nummer/CIF nummer og adresse. Videre skal kontrakten inneholde en detaljert beskrivelse av hvem som kan undertegne på vegne av selskapet. Dersom det henvises til en fullmakt fra utbygger er det etter spansk lov krav om en notarial fullmakt. Kontrakten bør inneholde en beskrivelse av hvor og hos hvilken Notar fullmakten ble undertegnet.

Det forekommer ofte at kjøper under byggeperioden ønsker å endre navnet på kontraktsparten. Hun har skrevet under i eget navn men ønsker nå at hennes norske/spanske selskap skal eie leiligheten, alternativt hennes barn. Dersom kjøper i dette eksempel har vært forutseende nok, er det inntatt i kontrakten at denne kan overdras til tredjemann uten at samtykke fra selger er nødvendig. Dersom kontrakten ikke inneholder en slik rett er kjøper undergitt selgers velvillighet. Noen ganger nekter selger en slik overdragelse uten overhodet å oppgi noen grunn. Det er heller intet krav etter spansk lovgivning at selger skal ha en saklig grunn for slik nektelse. Dersom det gjelder et reelt salg før ferdigstillelse vil ofte selger kreve en viss prosent av den fortjeneste som kjøper oppnår. I andre tilfelle er det stipulert at en evt. fortjeneste skal deles likt mellom kjøper og selger.

En overdragelse av kontrakten i byggeperioden vil kunne medføre at selger skal betale gevinstbeskatning ved evt. fortjeneste og at selve overdragelsen utløser overdragelsesavgift alternativt merverdiavgift.

• Beskrivelse av den faste eiendommen. Kontrakten bør inneholde en detaljert beskrivelse av den faste eiendommen og det bør fremkomme hvor eiendommen er registrert. Kontrakten bør videre inneholde tegninger av leiligheten som viser inndeling av rom etc. Dersom leiligheten ligger i en urbanisasjon (sameie) bør det vedlegges planer som viser leilighetens plassering i urbanisasjonen. Planene bør undertegnes av både kjøper og selger. Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å bygge svømmebasseng, tennisbane, klubbhus, osv. dersom dette er beskrevet i prospektet.

• Pris og leveringsdato. Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Ferdigstillelsesdatoen bør være overensstemmende med når utbygger mottar den såkalte licencia de 1a ocupacion - en såkalt ferdigstillelseslisens som er nødvendig for bl.a. inngåelse av vann- og elektrisitetskontrakten.

• Bygge spesifikasjoner. Kontrakten bør videre inneholde en liste som i detalj beskriver materiale, farger og standard. Listen bør for eksempel spesifisere om det er marmor gulv og hvilken type marmor som skal benyttes etc. Videre bør det spesifiseres hva som inngår av utstyr som hvitevarer, aircondition, alarm etc.

c) Bankgaranti

Iht. spansk lovgivning skal det utstedes en bankgaranti eller forsikrings garanti for innbetalte beløp i byggeperioden. Loven er preseptorisk, hvilket innebærer at utbygger har en plikt til å utstede en forsikring/bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. En avtale mellom partene om at det ikke skal utstedes bankgaranti er ikke gyldig etter spansk rett. Videre pålegger loven kjøper en plikt til å levere tilbake bankgarantien/e ved undertegning av skjøtet og overtagelse av boligen.

Spansk lov fastslår videre at beløp som innbetales i byggeperioden skal settes inn på en separat konto og kun benyttes til konstruksjon. Bankgarantien skal videre garantere det innbetalte beløp + rente.

Kjøpekontrakten bør uttrykkelig referere til bankgarantien og det bør fremkomme i kontrakten at utbygger garanterer tilbakebetalingen av innbetalt beløp + renter per år, dersom utbygger ikke har ferdigstilt boligen innen avtalt tid.

Kjøpekontrakten bør videre spesifisere at selger skal betale kostnadene ved utstedelse av bankgarantien. Videre er det viktig at det er utstedt såkalt “licencia de primera ocupacion” (ferdigstillelses attest) før innflytning.

Denne lisensen er blant. annet nødvendig for å inngå permanente vann, gass- og elektrisitetskontrakter. Av praktiske grunner er det vanlig at kjøper får bankgarantien ca. 14 dager etter innbetalingen av beløpet.

d) Utbyggers plikt til å rette mangler og feil

Ved oppføring av ny bolig er utbygger videre forpliktet til å rette opp feil og mangler boligen. I Spania eksisterer det hovedsakelig 3 ulike frister for å fremsette krav om retting av mangler. Fristen avhenger av mangelens karakter.

For det første har kjøper rett til å kreve at utbygger retter opp feil og mangler i boligen dersom kjøper fremsetter krav om dette innen 1 år etter dato for overtagelse av boligen. Dette vil vesentlig dreie seg om synbare feil og mangler.

Videre har kjøper rett til å kreve at utbygger retter skjulte mangler dersom kravet fremsettes innen 3 år etter datoen for overtagelsen av boligen. For konstruksjonsmessige feil og mangler er det videre en 10 års frist for å fremsette krav om utbedring.

Dersom du kjøper en fast eiendom som forrige eier kjøpte fra utbygger for 1/2 år siden, vil du ta over forrige eiers rettigheter i forhold til utbygger. Dette innebærer at du må fremsette krav om retting av synlige feil og mangler innen 1/2 år mv. Avslutningsvis vil vi nevne at dersom utbygger ikke følger opp de lovpålagte pliktene må saken bringes inn for spansk domstol. Det er ingen nyhet at en spansk rettsprosess er meget tidkrevende. Vi har dessverre sett flere eksempler på at utbygger rett og slett spekulerer i at kjøper ikke anlegger rettssak, men aksepterer å utbedre mangelen for egen regning.