2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom

a) Overtagelse av lån

Ved oppføring av nybygg tar selger normalt opp et pantelån for finansiering av byggeprosjektet (byggelån). Kjøper får ofte tilbud om å overta pantelånet som hviler på boligen (subrogasjon). Fordelen ligger i at overdragelsesomkostninger ofte er lavere enn etablerings gebyr ved låneopptak i Spania.

Dersom kjøper ønsker å ta over lånet vil dette normalt stipuleres i kjøpekontrakten. Før undertegningen av kjøpekontrakten bør man innhente lånevilkårene samt lånevaluta og ta en endelig beslutning om man virkelig ønsker å ta over lånet. Du kan nemlig få deg en ubehagelig overraskelse hvis du i utgangspunktet bestemmer deg for å ta over pantelånet, men senere ombestemmer deg. Da må du normalt bære kostnadene for kansellering av lånet.

Kjøper bør vurdere muligheten for å overta pantelån som hefter på eiendommen ved kjøp av eiendom i annenhåndsmarkedet.

b) Bankgaranti.

I følge spansk ufravikelig lovgivning skal selger stille bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. Loven presiserer imidlertid ikke hvem som skal bære utgiftene for utstedelsen av bankgarantien. Lovens formål tilsier at selger skal betale utgiftene, men det forekommer at utbygger forsøker å kontraktsfeste at denne kostnad skal bæres av kjøper. Kostnadene ved utstedelse av bankgaranti varierer fra bank til bank, og ligger rundt 1 % - 1,25 % av garantibeløpet. Man bør derfor forsikre seg om at utbygger betaler kostnadene ved utstedelse av bankgarantien og inkludere dette i kjøpekontrakten.

c) Inventarliste

Når du kjøper leilighet/villa i annenhånds markedet blir det ofte avtalt at en del av inventaret skal følge med. Det bør i så fall skrives en detaljert inventarliste. Fotografier kan også være nyttig dokumentasjon. Listen bør underskrives av både selger og kjøper og inngå som et vedlegg ved undertegning av kjøpekontrakten. På denne måten unngår du at selger tar med seg en del av inventaret og argumenterer med at dette var personlige gjenstander.

d) Befaring av kjøpsobjektet.

Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler i leiligheten og opp til 10 år for konstruksjonsmessige mangler. Ved kjøp av en brukt leilighet kan det lønne seg å oppnevne en teknisk kyndig for gjennomgang av leiligheten

e) Tillatelse - ferdigstilling.

I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når leiligheten er ferdig. Når skal leiligheten imidlertid defineres som ferdig? I mange kontrakter er leiligheten definert som ferdig når selger har sendt inn søknad om ferdigstillings attest /brukstillatelse ”licencia de 1a primera ocupacion”. Dette er et dokument som utstedes av administrasjonen, som beviser at arbeidet som er utført er i samsvar med de innvilgede tillatelsene, f. eks det bekrefter at bygningsarbeidet er gjort i overensstemmelse med prosjektet/tegningene som byggetillatelsen ble utstedt for, og at det møter kravene for sikkerhet og boforhold. I praksis er dette dokumentet viktig hovedsakelig for nye bygninger, slik at det kan inngås avtale om offentlige tjenester.

Ferdigstillingsattest er nødvendig for bl.a. tilkopling av vann, gass og elektrisitet. Selgers søknad om lisens innebærer imidlertid ikke at denne er innvilget. Det tar vanligvis minst en måned (ofte opp til 6 måneder) fra søknaden er sendt inn til attesten blir utstedt. Konsekvensen er at den nye eieren ikke har vann, gass eller/ og elektrisitet i denne perioden.

Oftest løses dette ved at entreprenøren stiller bygge-strøm/vann til disposisjon fra byggeplassen. Vi vil likevel anbefale at attesten foreligger før skjøte undertegnes. Det er først når attesten foreligger at boligen juridisk sett kvalifiseres som ferdigstilt. En merkelig, men ikke uvanlig, praksis er at utbygger får attest ved passivitet fra kommunen. Kommunen har etter spansk lov 3 måneders frist til å svare positivt eller negativt. Dersom svar ikke foreligger innen nevnte frist tilsier gjeldene spansk lov at søknaden er innvilget. Dette bør ikke umiddelbart godtas da kommunen i visse tilfelle kan bringe saker opp til behandling dersom det skulle foreligge grove tilfeller av overtredelser fra utbyggers side (f.eks. hvor byggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor byggetillatelse ikke skulle vært innvilget – f.eks. ved utnyttelse av et grønt areale).