2.1 Innledning

Innledningsvis vil vi bemerke at svært få utlendinger har forutsetninger for å vurdere risikoen og problemer som kan oppstå i forbindelse med kjøp av fast eiendom i Spania. Investeringer i fast eiendom omfatter ofte større beløp, og du må forholde deg til et annet rettssystem med lover og regler som skiller seg vesentlig fra de norske utenlandske. I tillegg er det de færreste som behersker spansk.

Kvalitetssikringsprosessen er noe forskjellig avhengig av om du kjøper en bolig under oppføring, ny oppført leilighet/hus eller kjøp av eiendom i annenhånds markedet.

a) Tinglysningsattest (Nota Simple)/Kopi av skjøtet.

Nota Simple er en tinglysningsattest fra Eiendomsregisteret. Attesten inneholder opplysninger om:

1. Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eier eiendommen sammen.

2. En beskrivelse av eiendommen og opplysninger om eiendommens grenser

3. Heftelser som hviler på eiendommen og heftelsens størrelse. Det er dog viktig å være klar over at ikke alle heftelser nødvendigvis kommer frem av Nota Simple, for eksempel heftelser som ubetalt eiendomsskatt og felles avgifter, jfr. nedenfor.

4. Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler en bruksrett på boligen, servitutter osv.

Allerede før undertegning av reservasjonskontrakten bør det foreligge en tinglysingsattest. På den måten vet du med sikkerhet at selger av eiendommen har grunnbokshjemmel.

Det bør bemerkes at den advokat som utfører kvalitetssikringen ikke besøker kjøpsobjektet. Den tekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes således ikke. Det anbefales derfor å la en bygningskyndig undersøke kjøpsobjektet. Vedkommende utarbeider en rapport hvor objektets tilstand beskrives. Dessuten får kjøper foretatt en beregning av antall kvadratmeter. Som nevnt undersøker advokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner det tilsendte tidligere inngåtte skjøte med det som fremkommer i tinglysingsattesten (fra grunnboken). Bygningstekniske undersøkelser koster ca. € 800 (ekskl. 21% IVA).

Nota Simple bør være av relativ ny dato og ikke eldre enn 10 dager. En tinglysningsattest er ingen garanti for at det ikke kommer flere heftelser på eiendommen etter at attesten er utstedt. Derfor innhentes det alltid en ny attest umiddelbart før den endelige overdragelsen. Attesten som innhentes av notar i forbindelse med overdragelse av eiendommen er gyldig 10 dager. Eiendomsregisteret som utsteder denne attesten er pålagt å informere notarkontor om det skulle foreligge eventuelle endringer i status på eiendommen i denne perioden.

Nota Simple inneholder forenklet informasjon, og en kopi av skjøtet bør innhentes og gjennomgås grundig.

b) IBI kvittering - Eiendomsskatt.

IBI- (Impuestos sobre Bienes Inmuebles)- er den spanske benevnelsen på eiendomsskatt. Ved kjøp av fast eiendom i Spania bør det kreves at selger fremviser kvittering for betalt eiendomsskatt. Eiendomsskatten hviler på eiendommen og vil følge eiendommen ved et eventuelt kjøp. Heftelsen fremkommer vanligvis ikke av tinglysningsattesten. IBI fakturaen inneholder en betalingsfrist og ved misligholdt betaling påløper forsinkelsesrenter. Hvis eierne/selgerne misligholder eiendomsskatten, vil dette registreres på eiendommen. Den nye kjøperen skal dele ansvaret for betalingene.

c) Basura kvittering- Søppelavgift.

Videre bør selger fremlegge en kopi av kvittering for betalt kommunal søppelavgift (Basura). Ubetalt søppelavgift er en heftelse som følger med eiendommen og det påløper forsinkelsesrenter ved mislighold. Misligholdte avgifter fremkommer ikke av tinglysingsattesten.

d) Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter.

Tilhører den faste eiendommen en urbanisasjon vil det være opprettet et sameie. Sameiet har vedtekter som blant annet regulerer fellesoppgaver i urbanisasjonen. Vedtektene kan inneholde klausuler som begrenser din handlefrihet, for eksempel endring av terrasse, montering av markiser, dyrehold osv.

I en urbanisasjon avholdes det normalt generalforsamling en gang i året. På generalforsamlingen behandles og vedtas regnskapet og budsjettet, og det tas opp problemer som eierne finner viktig. Et møtereferat fra Generalforsamlingen kan derfor gi en god indikasjon på hvilke problemer som man eventuelt kan forvente i fremtiden ved kjøp av eiendommen. Det er intet krav etter spansk lov at referatet skal være på annet språk enn spansk. Spansk lov inneholder videre bestemmelser vedrørende avstemming skal foretas, og hvor mange stemmer som kreves for hver enkelt sak.

Ved kjøp av fast eiendom bør selger fremlegge en bekreftelse fra sameiets administrator om at selger ikke har utestående felleskostnader. Ubetalte fellesutgifter følger den faste eiendommen.

Loven fastsetter at kjøperen av en privatbolig eller et forretningslokale innenfor et seksjonssameie, er ansvarlig for den kjøpte eiendommen for alle beløp som skyldes til eierfellesskapet opp til et maksimum for fellesutgiftene som gjelder for det året kjøpet er gjort og de tre forutgående årene.

Denne heftelsen kommer vanligvis ikke frem av tinglysningsattesten før sameiet har tatt utlegg i den faste eiendommen. Utlegg tas normalt kun dersom selger ikke har betalt fellesutgiftene over en lengre periode.

Administrator bør videre bes om å avgi en uttalelse om at det ikke planlegges større reparasjoner, moderniseringer eller utbygginger av sameiet som jo vil påføre kjøper større felleskostnader enn forventet.

e) Kopi av elektrisitet, gass- og vann- kvitteringer.

Dersom man ønsker å ta over vann, gass og/eller elektrisitets- abonnement bør man undersøke om selger har betalt de nevnte regningene frem til dato for undertegning av skjøtet.

f) Plan parcial – Reguleringsplanen.

Reguleringsplanen for området bør undersøkes. Denne vil kunne avsløre planlagte veier, fredete områder, nye utbyggingsområder etc.

Ved kjøp av eiendom under bygging bør man undersøke at entreprenøren har byggetillatelse (licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en ”grønn sone” (område som ikke skal benyttes til bebyggelse) bør det undersøkes om det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen.

Dette er kun en forenklet sjekkliste over hvilken informasjon som bør innhentes for å kvalitetssikre kjøp av fast eiendom. Kvalitetssikringen må imidlertid sees i sammenheng med den konkrete sak. Dersom eier av eiendommen er et spansk selskap vil kvalitetssikringen være mer omfattende. Kvalitetssikring vil for eksempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiske status.

Dersom eier er et spansk selskap som i sin tur er eiet av et utenlandsk selskap skal man være meget forsiktig med å ta over moderselskapet uten nøye forutgående undersøkelser.

I de siste årene har det blitt gjort en stor innsats for å normalisere byplanleggingen. Målet har bl.a væert å legalisere bygninger som ikke har vært i overensstemmelse med de nåværende forskriftene.

Mange kommunale forskrifter inkluderer betingelser og vilkår som har blitt utarbeidet sammen med utviklere og eiere for å legalisere disse bygningene: overføring av tomter for offentlig bruk, bedre infrastruktur og servicetjenester, erstatning til rådhuset, etc.

I tillegg til den omtalte standardiseringen vil vi fremheve to viktige momenter:

Bygninger med status “utenfor planregulering”, bygget i samsvar med reglene som tidligere var gyldige, men ikke med de nåværende. Dette betyr at eieren bare kan iverksette oppussingsarbeid ved reparasjoner og bevaring som er strengt nødvendige for å bevare boforholdene eller forholdene for planlagt bruk, uten at det i så tilfelle gjøres noen utvidelser eller forbedringer.

Bygninger med status “tilsvarende utenfor planregulering”, som er gitt til utført arbeid arbeid, byggverk og bygninger som bryter planreguleringene, og som ble utført uten tillatelse, eller bryter reglene er nå utgått, eller med andre ord, den juridiske perioden som er fastsatt for å utføre ethvert tiltak, 6 år, er utgått uten at administrasjonen har tatt ut rettslig tiltale, eller vedtatt en bestemmelse som fastsetter en dom for dette bruddet.

Eiendommer i denne situasjonen kan ikke få brukstillatelse, men de kan få et juridisk dokument for nybygg, og få det registrert i eiendomsregisteret med slik status.

Det er viktig å peke på at spansk Høyesterett har erklært byplanen 2010 Marbella PGOU (Generalplan for byutvikling, Marbella - 2010) for ugyldig og opphevet. Dette medfører at fra nå av må byen rette seg etter vilkårene for byplanen fra 1986, som var gyldig før det ble gitt godkjenning for den byplanen som nå er erklært ugyldig. Denne situasjonen krever at rådhuset og den regionale selvstyreregjeringen gjør en felles anstrengelse for å finne fram til en egen regulering som kan garantere juridisk sikkerhet for kjøpere, investorer og utbyggere.

Til tross for at saken må gjennomgås ved å ta for seg hvert enkelt tilfelle, er det svært usannsynlig at noen av boligkompleksene som er erklært ugyldige av retten vil rives. Derfor vil mesteparten av de 16.500 boligene som er rammet være i en situasjon der de befinner seg utenfor byplanreguleringen, eller i en tilsvarende situasjon, fram til det foreligger godkjenning av den nye byplanen for Marbella, som vil bli utformet med tanke på å få til en endelig normalisering av Marbella. Det vil ta minst 2 år for en ny byplan er godkjent av de ulike offentlige instanser.